一些想法*

==fixed-ratio vs variable-ratio 報酬的比較==

Ariely 在「誰說人是理性的」增訂版書中, p297, 提到行為學家 B. F. Skinner 的研究說, 「當獎勵結束時, 在固定時制下的老鼠幾乎是立即停止工作, 但是在變動時制下的老鼠卻繼續工作很長一段時間。」

他聯想到人們「查電子郵箱」的上癮症… 並設定 iPhone 停止自動檢查郵件… 以減少獎勵的隨機性, (用來) 改善個人生活…

Q: 在10個問題的風險偏好實驗, 似乎證實大部份的人都是風險趨避, 這會不會和上述的理論不一致?

TBA: 隨機獎勵實驗是 “I/O" 模型, 但風險偏好實驗只是做選擇, 兩者差異是?

聯想: 在 PD game 中, 若較高報酬是隨機彩券, 是否會改變 inferior 的 dominant strategy?

==Key player vs Most active player==

see Zenou, Yves, http://d.repec.org/n?u=RePEc:cpr:ceprdp:10277&r=net

…theoretical concept of the key player, which is the agent that should be targeted by the planner so that, once removed, she will generate the highest level of reduction in total activity. We also consider another notion of key player where the planner is targeting a set of network nodes that are optimally positioned to quickly diffuse information, attitudes, behaviors or goods.

==IP 交易實驗==

IP 交易實驗中, 若是代理人負責交易, 在資訊不對稱, 和報酬以成交金額為 incentive 設計下, 會不會有 distortion 的現象?

在無母數的檢定中, 若 H0 是 upper (lower) limit, 觀察值通常不會高(低)於 upper(lower) limit, 此時不論 sign test, Wilcoxon rank sum test  會不會有 truncated distribution 的 bias? 若有, 如何校正? (像 tobit model 那樣)

see probably Nonparametric methods for doubly truncated data

(Bradley Efron and Vahe Petrosian (1999) Nonparametric Methods for Doubly Truncated Data. Journal of the American Statistical Association, Vol. 94, No. 447 (Sep., 1999), pp. 824-834.
or in particular Lynden-Bell’s estimator and the truncated version of Kendall’s tau statistic.

A semiparametric extension of the Mann-Whitney test for randomly truncated data (Warren B. Bilker and Mei-Cheng Wang (1996) A Semiparametric Extension of the Mann-Whitney Test for Randomly Truncated Data. Biometrics, Vol. 52, No. 1 (Mar., 1996), pp. 10-20) upenn.edu 提供的 [PDF]

A generalized Wilcoxon test for comparing arbitrarily singly-censored samples (EDMUND A. GEHAN(1965) A generalized Wilcoxon test for comparing arbitrarily singly-censored samples. Biometrika, (1965) 52 (1-2): 203-223.  DOI

==Ultimatum game – extentions==

賣商品,捐愛心

每賣出一件商品,捐出 x 元給公益團體.,, (see  象印保溫杯商品捐愛心活動), 這樣會不會增加成交機率, 或降低平均接受價
In typical ultimatum game:
Size of pie= C, player 1 demands amount d, player 2 thus get residual C-d
In this variation of the game,
player 1 announces to donate k if player 2 accepted d; So player 1 get d-k, and player 2 get C-d

Ultimatum game 的修正

In typical ultimatum game, player 2 的願接受價是未知 (或被視為 0, 可能有 “Zero as a Special Price” 現象?),是否因此造成文獻上異於理論之結果。
若修正為 player 2 的 minimum accepted price = a, 而當 player 1 分給 player 2 的 d>=a, 此提議才會被接受
這樣的想法有點類似 ultimatum game + discount factor:

ultimatum game + discount factor (see Rubinstein  (1982, Econometrica), Güth (1990))

第一回合 ultimatum game 同上,但若未成交,則餅只剩 δC;在第2回合兩人角色交換
故 player 1 若提議過低,導致 player 2 拒絕,則其損失為 (1-δ)C即 player 1 在第 2 回合最多只能得 δC。

因此,player 1 在第1回合最少應該分給 player 2 (1-δ)C -any small amount , 至少player 1 可得 δC + any small amount

==Principal-agent problem==

張五常的佃租理論和 PA 問題:這有點像 Ultimatum game-demand/offer game  的沿伸

收成不確定因子:  u ~ uniform(0.5,1.5); whole stake m = 1, y 是單位產出

地主 demand S from realized stake

佃農得到 u*m- S

若S=常數,則像 fixed rent (wage), 風險完全由 佃農承擔

S 也是按比例收, 即 S = share* u*m, 佃農得到 u*m*(1-share)

兩種 experiments

(exp 1) 比較 fixed S 和 決定 share (這樣最接近 UG)

  • 1.1 隨機決定要 fixed S 或 share 制度 (按:亦可改成 lord 先決定要 fixed S 或 share, 自由市場)
  • 1.2 lord 決定 fixed S 或 share
  • 1.3 tenant 再決定接受與否

(exp 2) 比較 fixed S 和 決定 share (這樣最接近 UG) + 佃農投入L

  • 2.1 隨機決定要 fixed S 或 share 制度 (按:亦可改成 lord 先決定要 fixed S 或 share, 自由市場)
  • 2.2 lord 決定 fixed S 或 share
  • 2.3 tenant 再決定接受與否
  • 2.4 tenant 再決定 input effort: L

Model

production function y=AL^bmarginal cost of labor = C
demand S (share: Sl)

under fixed S:
lord 得 Rl = u*m*y -S
tenant 得 Rt = S
(這樣 UG -demand game))

under fixed S:
lord 得 Rl = Sl*u*m*y
tenant 得 Rt = (1-Sl)*u*m*y – CL
(這樣 UG -demand game))

暫時推論:
若制度可選且完全競爭,則 fixed S 和 share 制度下, 對 lord 來說, 收入應該 indifferent, 故
u*m*y -S = Sl*u*m*y –> S/(1-Sl) = umy;  假設 S = ss*m*y (ss: ho單位面積租金)
ss/(1-Sl) = u, 即 若 u=1, v(u)=0 無風險, 則 ss = 1-Sl = St (i.e., 固定租金(率) = share 租金率

(exp 3: 制度面固定 share = 0.375, 佃農可分割土地,面對多個 tenant; 一對多 UG -demand 賽局)

  • lord 先知道有幾個 tenant 候選人 N
  • 再 propose 要租多大面積 r_i of 1 給第 i 個候選人, Sum (r_i) <= 1, 直到最後土地全部租完, 或沒有 tenant 為止。
  • 每一個 tenant 候選人 marginal cost of labor C_i 不相同, 但 distribution 知道 Ci ~uniform(0.5,1.5)
可參考:
Bellemare, Marc F., and Zachary S. Brown. “On the (mis) use of wealth as a proxy for risk aversion." American Journal of Agricultural Economics (2010): aap006.
[Brent Hueth (2009, ajae) 的回顧]
相對窮的地主, 用 share-rent 方法租地給相對富的佃農; (yinung: 假定吧? 財富增加會降低風險承擔的成本)
Bellemare et al. (2010) examines the “reverse share tenancy” phenomena, whereby relatively poor landowners who contract out their land to relatively wealthy farmers do so on a share-rent basis. Insofar as increases in wealth lower risk-bearing costs, one might expect instead to observe poor landowners renting their land for a flat per-acre rate thereby passing on all price and production risk to wealthy farmers. Of course, the reverse is possible if increases in wealth do not eliminate risk aversion, but only temper it so that share renting is an efficient form of risk sharing despite the unusual relative wealth positions of landowner and tenant.

==土地徵收==

市地重劃或區段徵收之制度 experimental study

參考: 經濟建設委員會委託中華民國住宅學會 (92年) 規劃農地為低密度高品質住宅社區配套措施之研究, 編號:(92)063.307, http://www.ndc.gov.tw/dn.aspx?uid=4677

先了解

「抵價地式區段徵收」為台灣自行發展而成之制度…

本文建議: 台灣農地轉為住宅使用之管道

管道一:新訂或擴大都市計畫區與區段徵收
管道二:都市計劃區內農地變更
管道三:非都市土地變更
管道四:農舍與新農民
新興管道:集村農舍

==notes by yinung==

(管道一:新訂或擴大都市計畫區與區段徵收) …將非都市土地先變更為都市計畫區,或將原有之都市計劃區向外擴大,而藉以將其中部份農地變更為住宅區用地。須藉市地重劃或區段徵收方式完成…抵價地式區段徵收為台灣自行發展而成之制度…所有公共設施土地以及其建造費用均由原地主負擔(財務自償原則),而又使地主所領得剩餘建地之價值高於實施
前全部素地之價值。…住宅密度(容積率及建蔽率)均不可能太低… 其時間耗費與效率均不理想。在市場情況逆轉時,尚有甚高之風險,淡海新市鎮即前車之鑑。

…以高速鐵路各車站特定區區段徵收計畫作財務分析,發現在正常情況下,以原農地為基礎之住宅粗密度須在每公頃 55 戶以上,而建地依成本核計之讓售底價約為每坪6 萬元以左右,標售成交價均在每坪 10 萬以上。

…將政府開發之風險移轉,並同時降低時間成本… 嘉義縣太保市與朴子市交界之縣治所在地都市計畫創造了預售式區段徵收,可能成為未來區段徵收發展之方向。此計畫區內之「文化國際村」住宅地又以整體街廓大面積標售,雖內部須另加道路但仍降低了開發商之土地成本,使得其與嘉義山坡地個案建地取得成本相當(每坪 3 萬元)。由
於地處市內,最後以較高密度(82 戶/公頃)低總價完成推案。

(p.8)…本研究所界定之優質社區, 尚未涉及…公共服務水準、與視覺品質。

(管道二:都市計劃區內農地變更) …案件極少,迄今不過三件:(一)台東市「豐利勞宅社區」(二)中壢內壢交流道特定區,(三)新竹交流道特定區。…欲整合規定之五公頃(特殊情況下三公頃)最小規模,甚為困難。…變更前後利差顯著…規範中要求含三分之一中低收入之住宅單元…價位與密度均不低

…以本研究所分析之中壢 內壢交流道特定區計劃為例,雖在降低其容積率至 120%情況下,每公頃仍達 50-60 戶, 若依審議規範原允許之容積率及獎勵可達240%,則密度尚可加倍。

(管道三:非都市土地變更)…都市計畫區外之農地變更為住宅社區均依「非都市土地開發審議作業規範」辦理。該規範要求最小規模為一般農業區 10 公頃,特定農業區 25 公頃。… 該規範准許之容積率甚高,可換算為粗密度每公頃 100 戶,反而高於前例中都市計劃區內變更後之住宅密度。…內部公共設施面積(含綠地廣場等)需高達 45%。凡此均為不合理之處本研究所分析之桃園縣龍潭鄉之「渴望園區」雖僅規劃為 42 戶/公頃,但因區位不佳,又定價不低,原以宏碁員工為主要銷售對象,但成效不
佳,市場反應與原規劃有差距。

…本案分析之嘉義市山坡地開發案,距嘉義市中心僅 8-10 分鐘車程,整體社區密度約每公頃 34 戶,住宅總價 600-1200 萬元,可能被市場接受,為較接近本研究所界定之優質住宅社區之特例。該案開發商之建地取得成本約為一公頃一億元,此實為農地轉換為優質住宅社區之基本參考數據。

(管道四:農舍與新農民)… 主管農舍興建者為「農業發展條例」。該條例對農地上興建之農舍有密度限制,(建蔽率 5%或 10%,視地區而定,樓地板面積均有最大量之規定) 在 2000 年 1 月修正前界定興建人須有農民身份(具有耕作能力之證明)。對最小農地門檻則無規定,…修正後對密度之限制大體不變,但對農民之界定則改為取得農地並設籍滿二年者,(使得人人得為農民,故稱為「放寬農地農有」政策,又被稱為「管地不管人」)。對農地分割辦法放寬,但明示不得小於 0.25 公頃(756 坪),於上則可興建「農舍」150 坪。此種「農舍」若售價合理,自有其市場。本研究所分析之花蓮縣壽豐鄉之「豐坪農舍」,即屬合於一切規定之此類較大規模開發,產品優美,價位合理,但因地處偏遠,購買者多作休閒,渡假之第二屋用。

…農發條例修正後之大部份「農舍」仍將依原模式個別零星興建。其最大弊病為舍外之道路與水電散佈浪費,且由地方政府負擔,廢污水排放污染環境。農舍依農地興建而無地價稅負擔,也不受其它建築法管制

(新興管道:集村農舍) 農委會為減少農舍所衍生之各種不合理現象,乃於 2001 年訂定「農用地興建農舍辦法」據以落實農發條例修正版中新出現之「集村」,其精神為鼓勵將零散之「農舍」藉容積移轉而集中於一「村」(建築基地)。鼓勵項目中包括取消對新購買農地欲興建農舍需設籍二年之規定,農地面積亦可小於 0.25 公頃,另有設計費用之獎勵及公
用設施補助。至於限制則在至少 20 戶方得視為集村。…其密度已高於一般都市之住宅區…

本研究分析之案例為新竹縣新豐鄉「仰德莊園」,村基地約 5,000坪,建 52 戶,每戶樓地板 70 坪或 90 坪,價位 750 萬/900 萬,持分土地 45 坪/60 坪。折算其村內密度約一公頃 31 戶,此或為市場所能吸納。為建此村而購「配套農地」約 25,000 坪之山坡地,離村約 10公里。此等配套農地既不能供應村內作開放空間之用,亦將不會作生產之用,而任其閒置荒廢。

結論:農地轉用優質社區之潛力宏大,但被抑制於目前制度演進之方向

..政策待改進之空間廣大。其根本基礎在於財務之可行性,簡算如下。目前農地市場價值僅出於其可建「農舍」之期望。設若每公頃1,500 萬元(可建四戶,每戶土地成本為近都會區農舍市場可接受者)。若政策修改適宜、法令鬆綁,而消除浪費、降低變更成本,則應可另加 2,500 萬元變更為住宅社區(1,500 萬為整地與公共設施建造,1,000萬為資金時間成本、經營費用及利潤)。社區內 1/3 為公共設施用地, 2/3 約 2,000 坪為住宅建地共負擔總成本 4,000 萬元,亦即可以一坪兩萬之建地供應市場。此社區密度若為 20 戶,每戶將有建地 100 坪,則每戶之土地成本為 200 萬元。在此社區密度、建地面積、及土地基礎上而附加適當之設計規範則可保證有優質社區之出現。

改由民間主導規劃與開發…辦理區段徵收以變更農地…經絕大多數地主同意後進行強制整合,並另結合「預售」、「浮動分區」、「總密度管制」等彈性管理辦法以降低財務風險,增加產品多元性,而達市場效率。

廣告

發表迴響

在下方填入你的資料或按右方圖示以社群網站登入:

WordPress.com Logo

您的留言將使用 WordPress.com 帳號。 登出 / 變更 )

Twitter picture

您的留言將使用 Twitter 帳號。 登出 / 變更 )

Facebook照片

您的留言將使用 Facebook 帳號。 登出 / 變更 )

Google+ photo

您的留言將使用 Google+ 帳號。 登出 / 變更 )

連結到 %s